16 Jun 20 Cambios en la regulación de alquileres para uso habitacional y comercial

Por Matias Ferrari y Aranza Solis
Publicado en Abogados.com.ar

El 11 de junio del corriente, el Congreso aprobó cambios en la regulación sobre alquileres. Así, se modifica el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) y se establecen nuevas reglas para los contratos de locación en beneficio de los locatarios. Son más de 15 nuevas normas y entre las modificaciones más relevantes se encuentran las siguientes:

Plazos y garantías:

• El plazo mínimo del contrato, sin importar su finalidad, se amplía de dos a tres años, con las excepciones ya existentes en el artículo 1199 del CCCN (embajadas, fines turísticos, guarda de cosas, etc.).
• El locatario debe proponer al menos dos alternativas para ser utilizadas como garantía. Entre ellas: título de propiedad inmueble, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario a través de constancias de ingresos.
• Respecto del valor de la garantía, ésta no puede superar el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso en que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

Posibilidad de indexación y control fiscal:

• Respecto de la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación para uso habitacional de la prohibición de indexar de la Ley 23.928 de Convertibilidad.
• La actualización del valor mensual de la locación para uso habitacional será anual y deberá sujetarse en partes iguales al IPC (Ìndice de Precios al Consumidor) y al RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables).
• Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.

Resolución anticipada del contrato:

• Si han transcurrido seis meses desde la celebración del contrato, el locatario debe notificar al locador con al menos un mes de anticipación su decisión de resolver el alquiler.
• Si la cancelación se produce durante el primer año, el locatario debe abonar un mes y medio de alquiler. Luego del primer año, un mes de penalidad. En este punto no hay cambios. No obstante, si han transcurrido seis meses desde la celebración del contrato y el locatario avisa con tres meses de anticipación o más su voluntad de resolver, no corresponde el pago de indemnización.

Otras cuestiones relevantes:

• Las expensas ordinarias estarán a cargo del locatario, mientras que las expensas extraordinarias deberá pagarlas el locador.
• Los gastos a cargo del locador podrán ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.
• Dentro de los últimos tres meses de contrato, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra a efectos a acordar la renovación del mismo. Si hay silencio del locador o falta de acuerdo, el locatario puede resolver anticipadamente sin penalidades.
• Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para facilitar el acceso a una vivienda digna.

Vigencia:

Los cambios son aplicables a los nuevos contratos que se celebren pos publicación de la norma en el Boletín Oficial.