21 Dic 23 Modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación

Por Agustín Cerolini, Matías Ferrari, Natalia Artmann y Valentina Circolone

A través del Decreto de Necesidad y Urgencia N° 70/2023, «Bases para la Reconstrucción de la Economía Argentina» (el “DNU”), publicado el 21 de diciembre de 2023, el Poder Ejecutivo Nacional de la República Argentina (el “PEN”) derogó la Ley de Alquileres N° 27.551 e introdujo modificaciones sobre algunos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación (“CCCN”).

En primer lugar, el DNU sustituyó el artículo 765 CCCN, estableciendo que el deudor solo se libera de su obligación de dar sumas de dinero si entrega las cantidades comprometidas en la moneda pactada, vedando la posibilidad de que los jueces puedan modificar la forma de pago.

Siguiendo esa línea, el DNU modificó el artículo 766 CCCN, por lo que el deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada, tanto si la moneda tiene curso legal en la República Argentina o no.

Finalmente, sustituye el artículo 958 CCCN, estableciendo la libertad de contratación por lo que las partes son libres para celebrar contratos y determinar su contenido dentro de los límites de la ley y del orden púbico.

Derogación de la Ley de Alquileres

El DNU derogó la Ley de Alquileres N° 27.551 y la Ley N° 27.221 sobre los contratos de locación de inmuebles que se celebren con fines turísticos.

En ese sentido, dentro de las principales medidas adoptadas por el DNU se encuentra la eliminación del plazo mínimo legal para las locaciones. En su lugar, el PEN estableció que el plazo, cualquiera sea el destino del inmueble, será el que las partes hayan acordado. No obstante, en caso de no haberse indicado uno en el contrato, se estará a los siguientes plazos:

• en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado;
• en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y;
• para los restantes destinos será de tres (3) años.

Por su parte, la nueva versión del artículo 1199 del CCCN establece que el canon de los alquileres podrá establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, prohibiéndose al locatario exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.

Respecto a la actualización del canon locativo, las partes podrán pactar su ajuste utilizando cualquier índice, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres, no siendo aplicable la prohibición de indexación establecida en el artículo 10 de la Ley N° 23.928.

Por otro lado, el DNU incorporó una nueva causal de resolución del contrato imputable al locatario, estableciendo la posibilidad de que el locador puede resolverlo por cualquier causa que se fije allí.

En cuanto a la resolución anticipada, el DNU eliminó el plazo de seis (6) meses para ejercer esta opción, por lo que ahora el locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.

Finalmente, el DNU derogó los artículos 1202, 1204, 1204 bis y 1221 del CCCN, relativos a pagos de mejoras, pérdida de luminosidad del inmueble, compensaciones y renovación del contrato.